-
2026年1月16日満室経営にむけた空室対策の8つのキホンと3つのコツ！
「どんなに対策をしてもなかなか空室が埋まらないな…」と、空室物件に悩んでいる賃貸オーナーも多いのではないでしょうか。空室があると、その部屋からは収益が得られず、投資の回収に影響が出てしまいます。 一部屋でも空いていると、その分だけ経営に大きな影響が出てしまいます。しかし、空室対策をしっかりと考えることで、満室経営を実現することが可能です。そこで今回は、安心して満室経営ができるために必要な以下の内容を詳しく解説します。 ・空室になる3つの大きな原因とは ・空室対策に必要な8つのキホン ・満室を持続する3つのコツ(次回の記事にて) ・賃料査定・空室対策レポートを作成してみよう(次回の記事にて) この記事を読めば、満室にするための戦略を理解することができます。ぜひあなたの満室経営実現のために最後までチェックしてみてください。 空室になる3つの大きな原因とは 空室になる原因は、大きく分けて以下の3つがあります。しっかり理解しておきましょう。 １．賃料設定が適切ではない ２．入居者ターゲットのニーズにあった物件になっていない ３．物件の管理が不十分 1.賃料設定が適正ではない 賃料が高すぎると、入居者がなかなか集まらず空室率が上昇します。特に周辺相場から大きく外れている場合は危険です。同じ地域で同等の物件があれば、入居者はできる限り安い賃料の物件を選ぶ場合が多いです。 しかし賃料設定が安すぎると、問題の発生しやすい入居者が集まってくる恐れが生じます。例えば、支払能力のない人や、入居後のトラブルを起こしやすい人が入居者になることがあり、それによって他の入居者の退去が発生する恐れも十分に考えられます。 従って、適切な家賃相場を調査し、周囲の物件と比較して賃料設定を見直すことが大切です。 2.入居者ターゲットのニーズにあった物件になっていない 入居者が物件に求めることはターゲットや時代によって異なります。例えば、女性の入居者をターゲットをする場合、水回り設備の充実度や、セキュリティ系の設備が重視される傾向にあります。 また、最近では若年層を中心に、テレワークや動画視聴のための高速インターネットのニーズも大きく増えています。 物件のターゲットとニーズ、現在の物件の状況を照らし合わせて対策に取り組むことが大切です。 3.物件の管理が不十分 物件の管理が適切に行われていない場合、入居者からの苦情や不満が頻繁に出ます。例えば、「騒音トラブルに適切に対応できていない」や、「清掃が不十分」、「修理やメンテナンスが適切に行われていない」などです。 入居者は、管理に不満があれば「物件自体」に不満を抱くようになり、いずれ退去に至ります。管理に対してしっかりと取り組むことで、入居者の満足度を高め、空室率を低下させることが可能です。 空室対策に必要な8つのキホン 空室を防ぐための「8つのキホン」を徹底することで、満室経営を継続できます。しっかり把握しておきましょう。 1.専有部の設備を見直す 空室対策の１つ目は、設備の見直しです。 まずは、物件の設備状況をチェックし、古くなった設備や不具合のある設備を修理、または交換することが重要です。 また、エアコンや給湯器などの設備を最新のものに交換することで、入居者の利便性を向上させることができます。さらに、無料インターネットやホームIoTなどの人気設備も導入することで、入居者の利便性を更に高めることが可能です。 2.リフォームを行う ２つ目の対策は、リフォームを行うことです。物件の外観や内装が古くなってしまっている場合は、リフォームを行うことで、新たな魅力を加えることができます。 また、間取りの改修やテレワークスペースの追加など、より魅力的な物件を提供することが可能です。リフォームによって物件の価値を高めてアピールすることができます。 3.共用部の管理や設備の強化 ３つ目の対策は、共用部の管理や設備の強化です。共用部分は、清掃やメンテナンスを定期的に行うことが大切です。 また、共用部分の設備を充実させることで、入居者の生活の質を向上させることができます。例えば、共用部に自転車置き場や宅配ボックスを設置することで、入居者の利便性を高めることができます。 4.適正賃料を設定する ４つ目の対策は、適正賃料の設定です。物件の賃料を適正に設定することで、入居率を上げることができます。高すぎる賃料では入居者が減り、低すぎる賃料では収益が減少します。市場動向や物件の状況を考慮し、適正な賃料を設定することが重要です。 ポイントは、物件の価値にあわせた賃料を設定することです。周辺相場よりも高い賃料を設定したい場合は、設備や条件面などで付加価値を上げて、他の物件との差別化を図る必要があります。こうした対策が難しい場合は、周辺相場よりも賃料を下げることで、競争力を保つことができます。 5.入居者が喜ぶ「条件」をつける 入居者が喜ぶ条件をつけることで、物件の魅力を高め、空室率を下げることができます。例えば、ペット可の物件や、初期費用が低い物件は、入居者にとって魅力的な条件です。 また、駐車場がある場合や、買い物や公園など周辺環境の利便性なども、入居者が喜ぶ条件としてアピールすることができます。 6.入居者トラブルへの迅速な対応 入居者トラブルに迅速かつ適切に対応することで、入居者の満足度を高め、長期的な入居を促すことができます。例えば、トイレや水道などの設備トラブルへの対応や、防犯対策など、入居者が安心して生活できるような環境を整えることが重要です。 また、入居者からの問い合わせやクレームに迅速かつ丁寧に対応することも大切です。 7.募集広告を工夫する 入居者募集広告に工夫を加えることで、物件の魅力を高め、多くの人々にアピールすることができます。例えば、インターネットやSNSを利用した広告や、ポスティング、フリーペーパーなど、さまざまな媒体を活用することができます。 また、物件の特徴や魅力を伝える写真や動画、文章などを工夫して制作することも重要です。 8.「見せ方」の手段としてホームステージングを使う ホームステージングとは、物件をより魅力的に見せるために、インテリアや家具、小物などを使って内装を装飾する手法です。この手法を使うことで、入居者が入居後の生活をよりイメージしやすくなり、物件の魅力を高めることができます。 今回はここまで！ 築年数が経ってくると賃料が適切でなかったり、設備がニーズに合っていなかったりと様々な問題が出てきます。 当社では市場の分析(お客様の声や仲介店からの声のヒアリング等)を行い、オーナー様提案しております。 ご自身で管理されている物件で入居率が落ちてきた、入居がなかなか決まらないなどお困りがあれば加和太建設 PM課(055-987-5503)までご相談ください！ 満室を持続するコツは次回の更新をお楽しみに！ ご拝読ありがとうございました。
-
2026年1月6日
満室オーナーは知っている！賃貸経営に欠かせない「データ分析」の入門編！②
あけましておめでとうございます。加和太建設の矢岸です。 昨年末からはじめましたオーナー様向けのブログの第二弾です。 昨年末の更新だったので、お忘れになってしまった方もいらっしゃると思います。 前回の記事は下のリンクをクリックしてください！ https://kawata-chintai.com/blog/6171/ 3.アパート経営の「データ分析」の具体手順 －アパート経営の「データ分析」ステップ(1)｜市場分析 まずは、賃貸経営で最も大切な入居者の市場動向を捉えるため、「人口」と「世帯数」を確認します。 「人口」と「世帯数」の推移を時系列で確認するには総務省の統計ダッシュボードを使うのが便利です。 こちらを使って該当の市区町村を入力すれば、「人口」や「世帯数」が増加傾向にあるのか、減少傾向にあるのかがグラフ形式でわかります。 該当の地域が「人口」も「世帯数」も増加傾向にあれば、当面の間は入居者が決まりやすい状況にあるといえるでしょう。 「人口」は減少しているものの、「世帯数」は増加しているという場合も良くあります。この場合は、「世帯数」の内訳である「家族類型」を確認します。例えば、「単独世帯」が増えている場合、一人暮らし用の物件であれば入居者が決まりやすいといえるでしょう。 ただし、「単独世帯」と一口にいっても、性別・年齢・国籍・世帯年収など、さまざまな属性があるため、切り口を変えながらデータ分析を行っていく必要があります。 このように、詳細な入居者の動向を把握するには、賃貸オーナー自身が、表計算ソフトなどを使ってデータ分析をしていく方法が一般的ですが、ここでは、データ元へのリンクを掲載するに留めます。 ・「人口（性別・年齢・日本人か外国人かを含む）」、「世帯数（総計）」データ・・・総務省の住民基本台帳（毎年公表） ・「世帯数（家族類型を含む）」データ・・・総務省の国勢調査（5年に1回公表） ・「世帯収入（年間収入階級）」データ・・・総務省の住宅・土地統計調査（5年に1回公表） －アパート経営の「データ分析」ステップ(2)｜競合分析 次に、競合物件の動向を捉えるため、「類似物件数」と「着工戸数」を確認します。 「類似物件数」は、SUUMO、at home、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトを使うのが便利です。地域、建物種別、賃料、築年数、面積など、自身の物件に近い条件を指定して検索すれば、現在募集中の物件数、つまりライバルとなりうる物件の数を確認できます。 また、「着工戸数」については、先ほどと同じ統計ダッシュボードを使うのが便利です。こちらで新設の賃貸用住宅の着工戸数の推移を確認できます。 該当の地域で「類似物件数」が多く存在し、また「着工戸数」も増加傾向にあれば、競合との差別化を行わなければ入居者を獲得することは難しいといえるでしょう。 ここでも、更に詳細なデータ分析を行うためのデータ元へのリンクを掲載します。 ・「類似物件数」データ・・・総務省の住宅・土地統計調査（5年に1回公表） ・「着工戸数」データ・・・国土交通省の建築着工統計調査（毎月公表） 4.アパート経営の「戦略決定」の具体手順 以上のデータ分析を基に、自身の物件の強みや弱み、さらには外部環境の機会や脅威を整理していきます。 例えば、自身の物件の強みを「平米数が競合よりも広い」、弱みを「築年数が古く賃料が低下傾向」、機会を「高齢者世帯が増加」、「人口が減少・競合物件が増加」と整理したとします。 そして、これからどういう属性の入居者を狙っていくか、というターゲティングを決定していきます。その際は、先ほど整理した強みや機会を活かし、弱みや脅威をカバーするためのターゲットは誰かを考えていくようにします。 今回の例では、「高齢者夫婦」を入居者ターゲットとして定めることができました。 5.アパート経営の「空室対策実行」の具体手順 入居者ターゲットが決まったら、そのターゲットを獲得するための具体的な空室対策を考えていきます。 空室対策には、「適正な賃料設定」、「設備の導入やリフォーム」、「訴求力の高い広告宣伝」などがありますが、いずれにしても入居者ターゲットのニーズにあった対策を行うことが重要となります。 例えば、高齢者夫婦をターゲットにする場合の「設備の導入・リフォーム」としては、敷居解消や手すりなどのバリアフリー化、センサーなどの見守りサービス導入による事故防止など、高齢者が賃貸住宅で暮らすうえで必要となるものが具体的な対策となります。 こうした対策を賃貸管理会社と話し合いながら実行し、入居者募集を行うことで、競合の物件にはない大きな差別化を図ることができます。 ここでは、人気設備のデータを更に確認するためのリンクを掲載します。 ・人気設備データ・・・株式会社リクルートの賃貸契約者動向調査(首都圏) ・人気設備データ・・・全国賃貸住宅新聞の人気設備ランキング ※こちらは、記事全文を読むために有料会員登録が必要です。 6.アパート経営の「データ分析」まとめと当社ツール 人口減少時代に、賃貸オーナーが満室経営を実現するための全ての出発点は「データ分析」です。 データ分析は、市場・競合という2つの観点から行い、その後、入居者ターゲティングを決定し、具体的な空室対策を行っていきます。 しかし、以上の手順を全て実行するとなると、PC操作に慣れている方でも、１物件あたり５～６時間程度はかかるのが通常です。普段お忙しい賃貸オーナーが、そうしたまとまった時間を確保することは難しいと思います。 そうした賃貸オーナーのために、当社では、独自の無料ツール「賃料査定・空室対策レポート」をご用意いたしました。 こちらのツールでは、賃貸オーナーが、自身の物件情報を最短1分程度で入力するだけで、これまで解説した「データ分析」よりも更に詳しい分析結果を、自動でレポート出力することができます。 また、「賃料査定・空室対策レポート」では、満室経営戦略レポートでは、累計100億件の不動産ビッグデータをAI(人工知能)が解析し、あなたの物件だけの「満室経営戦略」をご提案！ 賃料査定結果、空室対策案（推奨ターゲット、推奨設備、条件緩和案）などを、即時にレポート出力します！ ご利用は完全無料となっており、最短1分程度で入力は完了しますので、お気軽にお試しください。 「賃料査定・空室対策レポート」を今すぐ無料で作成してみたい方はこちら また、当社では空室対策などさまざまなオーナー様へのお手伝いいたしますので是非一度当社にお問合せください。 次回の更新もお楽しみに！
-
2025年12月26日
満室オーナーは知っている！賃貸経営に欠かせない「データ分析」の入門編！①
こんにちは！加和太建設の矢岸です。 今回は、賃貸オーナーが満室経営を実現するうえで必須の知識である「データ分析」の入門編！と題して、具体的な手順についてポイントを絞ってお届けします。しかし、いざ実践！となると、相当な時間と労力を要しますが、無料で、簡単にデータ分析を行える当社独自ツールもご紹介します。 ＜目次＞ 1.なぜアパート経営に「データ分析」が必要なのか？ 2.「データ分析」の前に押さえておきたい「マーケティングの全体像」 3.アパート経営の「データ分析」の具体手順 －アパート経営の「データ分析」ステップ(1)｜市場分析 －アパート経営の「データ分析」ステップ(2)｜競合分析 4.アパート経営の「戦略決定」の具体手順 5.アパート経営の「空室対策実行」の具体手順 6.アパート経営の「データ分析」まとめと当社独自ツール 1.なぜアパート経営に「データ分析」が必要なのか？ 総務省の住宅・土地統計調査によると、2018年の空き家数は848万戸（うち賃貸用の住宅は432万戸）、空き家率は13.6%となっており、年々空き家が増加していることがわかります。 今後も、人口減少による需要の減少と、新築住宅の供給増加により、空室率は年々高まることが予想され、入居者の獲得はますます難しくなっていくでしょう。 全国的には人口減少が続いていますが、実は、地域を絞って細かくデータを見ていくと、少し状況が異なっていることがわかります。 例えば、総務省の住民基本台帳によれば、東京圏（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）では2021年1月時点で未だに人口が増加していることがわかります。 また、東京圏以外の地域でも、人口は減少していても、世帯数は増加している場合があります。更に、若年層が増えている地域もあれば、高齢者や外国人が増えている地域もあります。 このように、賃貸オーナーは、自身の物件の地域のデータを細かく捉えておく、つまり「データ分析」をする必要があります。 データ分析をしなければ、賃貸オーナーは、「このアパートを購入すべきか？」、「空室が出た際、どういう入居者をターゲットにして募集すべきか？」、「具体的にどういう空室対策をすべきか？」、といったアパート経営で直面する課題に対し、正しい経営判断ができなくなってしまいます。 つまり、アパート経営の全ての出発点が「データ分析」にあるといえるでしょう。 2.「データ分析」の前に押さえておきたい「マーケティングの全体像」 といっても、いきなり「データ分析」を行うのではなく、その前に知っておくべき「マーケティングの全体像」があります。なぜなら、データ分析は、満室経営という目的に向けた最初のステップにすぎないからです。 マーケティングの流れとしては、 まず、①「データ分析」・・・市場・競合という2つの観点からデータを見て現状を正しく捉え、また、未来を予測します。 次に、②「戦略決定」・・・上記のデータ分析を基に、どういう属性の入居者を狙って、自身の物件を訴求するのかというターゲティングを行います。 最後に、③「空室対策実行」・・・上記のターゲットとニーズと合致する賃料設定・設備導入・広告宣伝などの具体的な空室対策を実行していきます。 それでは、マーケティングの最初のステップである「データ分析」の具体手順を解説していきたいところですが、文量が多くなってしまったので、 この記事はここまでにいたします！ 3.アパート経営の「データ分析」の具体手順は次回の更新をお楽しみに！
